文章来源：http://xmwb.xinmin.cn/lab/html/2016-06/02/content_29_1.htm

　　華泰證券研報資料顯示，中國存量房近25%空置率產生的房源正流向租賃市場。未來房地產行業將進入細分時代，開發商將在公寓運營、服務式辦公等新領域加大投入，成為新的盈利點。而伴隨著限購政策的進一步加強，買賣市場的供不應求，加上群租整治的擠出效應，房屋租賃市場需求走勢強勁。　　文馬曉晨　　“地王”15%面積自持不可售　　泗涇地王熱潮未過，浦東新區周浦地塊再掀高潮，央企大鱷保利地產以54.5億元的高價競得周浦鎮西社區地塊，再度刷新了上周泗涇每平方米6萬元的保本價地王紀錄。這一樓板價已超過目前地塊周邊在售項目，被形容為“面粉比面包貴”。　　除了創下歷史新高的樓板價，該地塊還是上海首個購租并舉實驗地塊。出讓條件中明確規定15%面積自持70年不可出售，5%的面積作為保障房無償移交給政府，這意味著可售商品住宅面積僅80%。不能有三層以下的聯排和別墅產品。且自持的住宅面積不能境內轉讓，不能成立獨立的商業公司，不能做商業，不能辦小產證。對此，新城控股高層人士認為，設定自持面積實際上變相抬高了企業資金實力的門檻，減少房企間的競爭，降低地價上漲預期。另一方面，通過增加市場租賃引導租房而不是買房。對于房企來說，銷售收入的下降會導致現金流下滑，這對房企的資金實力和住房租賃運營能力都是考驗。　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，與打造高端的“酒店式公寓”相比，把這15%的自持面積看作是對上海“代理經租”政策的實踐更為合理。業界人士預測，保利極有可能將打造長租公寓產品，配合政策導向和市場需求。　　長租公寓前景看好　　據《中國流動人口發展報告》統計顯示，中國流動人口規模2013年已達到2.36億，72%的流動人口通過租房居住，其中一半為80后，即接近8800萬租房青年。北上廣等六省市的流動人口占全國流動人口的85.9%，特大城市人口聚集態勢加強。中國社科院《社會藍皮書》指出，2015年我國高校畢業生總數將持續增加，達到740萬，應屆畢業生的增長為大城市提供了強大的租房需求。　　《趕集網租房報告》指出，目前租房市場消費者近70%是85后，近50%是90后。研究結果表明這類人群希望提高生活重量，但不愿意做房奴，部分有可能成為“不買房一代”，在消費升級的背景下，長租公寓前景看好。　　但目前我們傳統租賃市場對比歐美發達國家尚有較大差距，無論是房東端還是租客端都面臨各種問題：對房客而言，如面臨虛假房源、找房費時、交接困難等問題；對房東而言，則是租期穩定性差、難以管理、保潔標準難以維持等問題。由于傳統租房市場存在諸多痛點，消費者尋求更好租房體驗，資本市場的助推以及國家政策面的推動，在人口持續流入而房價持續漲高的一二線城市，長租公寓市場正快速崛起。　　運營成本高回報周期長　　長租公寓從模式上分為“集中式”和“分布式”。集中式運用較為傳統的商業地產運作模式，對獨棟樓宇進行包租，由于資金投入較大，多分布在近郊。you+公寓、自如、魔方等都屬于集中式公寓。以you+為代表，通過出讓租金收益權實現資產證券化，將租金產生的現金流變成固定收益產品，募集資金用于后續項目開發。　　另一種分布式公寓模式相對單一，通過對房租的包租運營，為消費者提供良好的租住體驗，解決白領、藍領等剛需客戶的租住需求。鏈家和自如是分布式公寓的典型代表，擁有豐富產品線，如今已達到一定規模。分布式公寓為分散的房東提供了“租賃整體解決方案”，房東既是供給方，也是需求方。房東簽下托管合約之后，公寓運營方對托管房屋進行一定的標準化裝修，再從空間和時間上進行拆分并出租給用戶。　　長租公寓大多提供線上看房服務，多數能達到租客心理預期，一定程度上杜絕了“假房源”。硬裝軟裝統一標準化裝修，降低了房屋整體裝修和維修成本。針對不同房型、租期的租客進行有效管理，實行酒店管理模式，為租客提供保潔等高附加值服務。另外，租金也較為靈活，不同于傳統租賃市場的“押一付三”，部分長租公寓針對年輕租客推出了“押一付一”，或支持信用卡付款，大大緩解了租客的一次性投入成本。　　長租公寓操作的模式，運營成本要求較高，資金回收周期較長，但房屋租賃良好的現金流、未來衍生收入和市場發展空間等優勢，使該行業存在巨大的市場潛力，未來有望出現品牌化的長租公寓巨頭。　　開發商紛紛試水　　新加坡凱德是較早從事長租公寓業務的房企之一，旗下長租公寓雅詩閣有三條產品線：雅詩閣、馨樂庭以及盛捷，雅詩閣主要面向高端人群，馨樂庭、盛捷則應對中低端需求，整體租金起點較高。雅詩閣采用輕資產模式，依托信托進行項目的收購，目前租金收入穩固增長。　　2015年8月，萬科集團總裁郁亮在萬科業績發布會上介紹，萬科的出租公寓已經建立了“萬科驛”和“萬科派”兩個品牌。其中，“萬科驛”作為萬科租賃性公寓主要的推廣品牌，定位面向城市新移民。目前，萬科已經落地的長租公寓項目有廣州萬科驛、廈門萬科驛、重慶萬科驛、上海萬科驛等10余個。首個上海萬科驛公寓位于嘉定安亭，預計今年12月31日開業。　　據悉，萬科經營長租公寓目的主要有兩方面，一是為住宅銷售儲備客戶，對“準業主”進行品牌輸出;二是作為營銷手段，提供“試用”功能，通過長租公寓贏得購房者。作為國內地產開發商龍頭企業，萬科具備雄厚的資金儲備和豐富的開發經驗，能夠降低物業獲取成本。同時，萬科在客戶研究、物業管理以及品牌推廣方面具有較大優勢，發展租賃公寓也是萬科從傳統開發商轉型為城市配套服務商的重大嘗試。　　嘉華的“尚臻”是全新推出的服務式公寓品牌，面向旅居上海、具有國際化背景的家庭客戶。目前入駐租戶大部分來自于全球500強企業在華高管，尚臻租金每月約為6萬元人民幣左右。嘉華在去年3月將靜安項目中的113套房源設計為服務型公寓對外出租，徐匯項目也保留了120套可出租房源。嘉華中國市場銷售部總經理楊景輝表示，嘉華希望增加物業出租比例以此獲得穩定的租金增長。　　對此業內人士分析認為，長租公寓行業機會和風險并存。由于前期投入資金巨大，回報周期較長，對于企業而言需要有較強的資本運籌能力。至于回報率，與物業銷售相比，尚屬微利行業。

關鍵字標籤：Short-term Taipei apartment rental